Tại sàn giao dịch của công ty cổ phần Địa ốc Đại Việt tại quận 4, Tp. Hồ Chí Minh trong một tuần qua không có bất kỳ một giao dịch nào thành công, trong khi trước đó lượng giao dịch thành công thường ở mức 2-3 giao dịch/ngày. Ghi nhận tại một số trung tâm và sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn TPHCM như ở quận 2, 7, 9, huyện Nhà Bè… tình hình cũng tương tự.

Dự án Him Lam - Kênh Tẻ tại quận 7 là một trong những dự án đất nền rất “hot”. Theo thông tin tổng hợp từ các sàn giao dịch thì mỗi tháng trung bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Thế nhưng gần 10 ngày qua không có giao dịch nào. Giá rao bán cũng giảm đáng kể, có nơi đến 30%. Tại các khu vực phía Đông như quận 2, quận 9, những địa bàn từng có hoạt động giao dịch đất nền khá sôi động trong nửa đầu năm nay hiện cũng rơi vào cảnh “đóng băng”. Những dự án tại phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2), phường Phước Long (quận 9), giá liên tục tăng và tính thanh khoản cao nhưng nay cũng rất yên ắng. Theo thông tin từ Công ty Vinaland trên địa bàn quận 2, số lượng khách hàng rao bán đất nền có tăng nhưng người mua giảm hẳn.

Nguyên nhân được xác định là do tác động của việc triển khai hướng dẫn thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Nhiều người tỏ ra e ngại và đang có ý thăm dò thị trường.

Thị trường Hà Nội, sau khi chính sách thuế thu nhập cá nhân trên chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực, ngoại trừ các dự án lớn như Bắc An Khánh, Nam An Khánh, khu đất có vị trí đắc địa gần các cây cầu mới xây... còn lại các giao dịch đất nền dự án, nhà riêng lẻ, chung cư giảm rõ rệt. Khảo sát tại sàn giao dịch Viglacera, giao dịch nhà đất qua sàn đã giảm tới 60%. Khách hàng đến sàn chủ yếu nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thông tin.

Thị trường chờ phản ứng của cơ quan quản lý

Khi có một chính sách mới, đặc biệt là chính sách liên quan đến tài chính trên thị trường, phản ứng thông thường là chựng lại để nghe ngóng, bất biết là chính sách đó hợp lý hay không. Đóng thuế vốn là trách nhiệm, nghĩa vụ và là quyền lợi của các đơn vị kinh doanh đối với nhà nước. Tuy nhiên, đây cũng là quan hệ hai chiều, để chính sách thực sự tạo được sự đồng thuận trong người dân thì nhà nước cần có sự tính toán kỹ lưỡng và phương án, lộ trình ban hành sao cho hợp lý.

Hiện nay nhà đầu tư và khách hàng nói chúng đang ngại mức thuế 25% đánh vào chuyển nhượng nhà đất. Theo quy định, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức: 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên tổng số tiền chuyển nhượng. Trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, với cách đánh thuế 25% trên lợi nhuận, nhà đầu thứ cấp sẽ chịu nhiều thiệt thòi. Thông thường đối với các giao dịch chung cư, đất nền dự án, hoặc trong hợp đồng góp vốn, người mua sẽ phải chịu một khoản chênh lệch khi mua bán trao tay. Khoản chi phí vênh này thường do người bán và người mua thỏa thuận không lưu trên giấy tờ. Do đó rất khó để xác định được khoản chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá gốc.

Ví dụ, chủ đầu tư mua một lô đất nền dự án với giá khoảng 1 tỷ; sau một thời gian, người này bán cho khách hàng A với giá 1,3 tỷ. Người A lại bán cho người B với giá 1,5 tỷ. Qua hai lần trao tay, lợi nhuận là 500 triệu đồng, vậy người B sẽ phải chịu một khoản thuế là 25% của 500 triệu đồng bằng 125 triệu đồng. Do trước chưa có quy định, người A không phải nộp thuế, người B sẽ phải gánh cả cho người A. Điều này sẽ không công bằng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Quả thực, việc thu thuế này ít tác động đến tình hình giao dịch của những hợp đồng mua bán dự án căn hộ mới nhưng với các hợp đồng cũ, đặc biệt là loại hợp đồng góp vốn sẽ rơi vào tình trạng mệt mỏi, do phải thương lượng một mức giá công bằng cho cả đôi bên khi khai và nộp thuế trong thời gian tới. Nhiều chuyên gia địa ốc đề xuất không thể tính thuế theo cách thu 25% trên lợi nhuận mà nên tính thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng. Điều này sẽ khuyến khích người mua, bán khai báo giá trị thật của bất động sản, tạo cơ hội cho những sản phẩm này được công bố giá sát với thị trường. Trong bối cảnh nhiều rủi ro và cạnh tranh gay gắt, kinh doanh bất động sản kỳ vọng lợi nhuận 30% một năm. Với tình hình trượt giá, trượt vốn trung bình 10% mỗi năm, cộng thêm khoản thuế 25% này, thị trường nhà đất sẽ bị giảm tính hấp dẫn so với những thị trường tài chính liên thông như: chứng khoán và vàng.